Objaśnienia do zmiany stawek opłat eksploatacyjnych na 2019 rok 30.11.2018

Zarząd Zakopiańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej przypomina, że pod koniec listopada br. zostali Państwo powiadomieni o planowanej zmianie wysokości opłat eksploatacyjnych, która nastąpi z dniem 01.03.2019 roku (indywidualne naliczenia opłat dostarczono do skrzynek). Plan finansowo gospodarczy na rok 2019 oraz kalkulacja stawek opłat eksploatacyjnych na poszczególne nieruchomości zostały zatwierdzone na posiedzeniu Rady Nadzorczej Spółdzielni dnia 21.11.2018 roku (uchwały nr 12/9; 13/10).

Plan finansowo gospodarczy na rok 2019 oraz kalkulacja stawek opłat eksploatacyjnych na poszczególne nieruchomości sporządzona została w oparciu o przewidywaną wielkość kosztów poniesionych w 2018 roku oraz o dane przedłożone przez komórki merytoryczne.

Na poziom ponoszonych kosztów wpływ ma wiele czynników w tym między innymi: charakterystyka poszczególnych nieruchomości, indywidualne potrzeby mieszkańców, koszty wynikające bezpośrednio z obowiązujących przepisów, jak również opłaty publiczno prawne czy rzeczywiste ceny usług na rynku, na które Spółdzielnia  nie ma wpływu.

Należy jednak podkreślić, że opłaty na lokale kalkulowane są w oparciu o realnie ponoszone koszty i nie zawierają elementu zysku Spółdzielni. Opłaty za lokale są zróżnicowane miedzy poszczególnymi nieruchomościami, ponieważ istnieją różne warunki funkcjonowania tych budynków, wpływające na poszczególne elementy kalkulacji opłat.

1. Koszty Ogólne Sp-ni – składnik ten obejmuje koszty administracji i zarządzania (w tym między innymi amortyzację środków trwałych, zakup materiałów i przedmiotów nietrwałych, koszty utrzymania lokali własnych, opłaty pocztowe, prowizje bankowe, płace z narzutami, obsługę informatyczną, koszty Rady Nadzorczej, koszty organizacji Walnego Zgromadzenia, opłaty telekomunikacyjne, badanie bilansu oraz koszt pogotowia technicznego poza godzinami pracy Spółdzielni). Planowana do poniesienia wielkość kosztów zamyka się kwotą 1 196 175,00 zł. Stawka na 2019 rok została ustalona na 1,28 zł/m² tj. na wyższym poziomie niż obecnie obowiązująca - o 0,03 zł/m². Wpływ na wzrost stawki ma głównie przypadająca na rok 2019 obowiązkowa lustracja odbywająca się co 3 lata.

2. Koszty nieruchomości –  opłata na pokrycie tych kosztów jest zróżnicowana dla poszczególnych nieruchomości zgodnie z art. 4 oraz art. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15.12.2000 r. (Dz. U. z 2018r. poz. 845). Przy kalkulacji stawki brano między innymi pod uwagę przewidywane saldo wpływów i kosztów dla nieruchomości na dzień 31.12.2018 r. W związku z indywidualnym planowaniem opłat na poszczególne nieruchomości, stawki pomiędzy budynkami mogą się znacznie różnić w zależności od planowanych do poniesienia kosztów. Stawki zostały skalkulowane na podstawie danych z poszczególnych komórek merytorycznych, które ustaliły koszty niezbędne do poniesienia w 2019 roku. W skład kosztów nieruchomości  wchodzą m.in.: koszty usług porządkowych, odśnieżanie, koszenie, wieczyste użytkowanie terenu wspólnego – na dzień dzisiejszy brak informacji dot. wysokości opłaty na 2019 rok (do dnia 31.12.2018r. UMZ może wypowiedzieć obecnie obowiązujące opłaty co będzie wiązało się z koniecznością zmiany wielkości stawek), podatek od nieruchomości za teren wspólny - na dzień dzisiejszy brak informacji dot. wysokości stawek na 2019 rok, podatek grunty i budowle, utrzymanie i konserwacja zieleni, oświetlenie ulic, przeglądy kominiarskie, dzierżawa kontenerów. Wpływ na wysokość stawek miało również ujecie w planie na rok 2019 wymaganego przeglądu instalacji gazowych w poszczególnych lokalach (gaz płynny).

3. Opłata przekształceniowa / wieczyste użytkowanie – z dniem 01.01.2019r. wieczyste użytkowanie na budynkach mieszkalnych zgodnie z ustawą z dnia 20.07.2018r. przekształca się w prawo własności. Występuje na nieruchomościach, gdzie mieszkańcy nie zdecydowali się na pokrycie kosztów wykupu prawa własności gruntu. Stawka kształtuje się różnie na poszczególnych budynkach w zależności od kosztów naliczonych przez Urząd Miasta Zakopane. W stosunku do roku 2018 stawka ta utrzymana jest na tym samym poziomie z wyjątkiem trzech nieruchomości: Piaseckiego 24, Orkana 5c oraz Chramcówki garaże, gdzie stawka została wypowiedziana przez Urząd Miasta Zakopane i naliczono wyższe koszty.

4. Fundusz remontowy – stawki skalkulowane przez dział techniczny indywidualnie dla poszczególnych nieruchomości. Ich wysokość zależy od stanu technicznego budynku, ilości prac koniecznych do przeprowadzenia oraz od bieżącego salda na funduszu remontowym budynku. Na 2019 rok stawki zostały utrzymane na dotychczasowym poziomie z wyjątkiem trzech budynków: Żeromskiego 8, Szymony 9, Piaseckiego 22 – gdzie ze względu na saldo funduszu oraz zakres planowanych prac stawka została podwyższona.  Przewidywana wielkość naliczeń powinna wynieść około 1 175 274 zł.

5. Konserwacja i naprawy – stawka na rok 2019 utrzymana na tym samym poziomie, tj. 0,30 zł/m².

6. Podatek od nieruchomości – odprowadzany od pomieszczeń przynależnych oraz gruntu jest zróżnicowany na poszczególnych nieruchomościach. Jego wysokość dla lokali użytkowych wynika ze stawek naliczanych zgodnie z uchwałą Rady Miasta Zakopane oraz wielkości terenu przynależnego do danej nieruchomości. Na chwilę obecną brak zmian w stawkach, które po decyzji Rady Miasta Zakopane mogą ulec zmianie. Lokale mieszkalne zgodnie z uchwałą III/13/2014 z dnia 15.12.2014r. oraz XXVII/433/2016 z dnia 24.11.2016r. Rady Miasta Zakopane zostały zwolnione z obowiązku płacenia podatku od nieruchomości na 5 lat dzięki korzystaniu z odnawialnych źródeł centralnego ogrzewania budynków.  

7. Ubezpieczenie rzeczowe – stawka na rok 2019 utrzymana na tym samym poziomie, tj. 0,09 zł/m².

8. Wywóz śmieci – z dniem 01.07.2013 roku zmieniły się zasady gospodarki odpadami komunalnymi. Wysokość opłaty dla lokali mieszkalnych wynika z uchwały Rady Miasta Zakopane. Wielkość opłaty wnoszonej przez właścicieli poszczególnych lokali zależy od liczby zgłoszonych do opłat osób oraz obowiązującej stawki. Dla śmieci segregowanych obecnie obowiązująca stawka wynosi 9,50 zł/osobę natomiast dla śmieci niesegregowanych 15 zł/osobę. Przyjęte przez Gminę kryteria (50% śmieci segregowane, 50% śmieci niesegregowane) przy pięciu „frakcjach” śmieci są bardzo trudne do  spełnienia w warunkach budynków wielorodzinnych. Równocześnie przypominamy, że bezpłatny wywóz odpadów wielkogabarytowych ( mebli, wiader, skrzyń, wózków, starych rowerów i innych przedmiotów) odbywa się tylko w wyznaczonych przez Gminę terminach. Dodatkowe wywozy przedmiotów wystawionych po wyznaczonym terminie dokonywane są odpłatnie i obciążają  koszty poszczególnych nieruchomości.

9. Zaliczka na zimną wodę i odprowadzanie ścieków –  zróżnicowana dla każdego z mieszkań zgodnie z deklaracjami właścicieli poszczególnych lokali. Aktualna cena obowiązująca od 29.05.2018 r. wynosi 9,62 zł/m³. Z dniem 29.05.2019 roku spółka SEWiK dokona zmiany taryf dla wody i odprowadzania ścieków na kwotę 9,93 zł/m³. Wpłacane zaliczki rozliczane są na podstawie wskazań zainstalowanych wodomierzy. Użytkownicy lokali bez zainstalowanych wodomierzy otrzymują naliczoną opłatę ryczałtową , która została ustalona zgodnie z zapisami regulaminu w stosunku do 1m² powierzchni użytkowej (trzykrotność średniego kosztu zużycia wody w nieruchomości) – na dzień 31.10.2018 pozostało jedynie 10 nieopomiarowanych lokali.

10. Zaliczka na podgrzanie wody –  zróżnicowana dla każdego z mieszkań zgodnie z deklaracjami właścicieli poszczególnych lokali. Koszt podgrzania wyliczany indywidualnie dla poszczególnych nieruchomości zależny jest od charakterystyki instalacji w poszczególnych budynkach (stanowi iloraz energii zużytej do podgrzania oraz sumy zużycia CCWU w poszczególnych lokalach). Zaliczki rozliczane na podstawie wskazań wodomierzy.

11. Koszty energii elektrycznej w częściach wspólnych – opłata zróżnicowana dla każdego budynku. Stawka została skalkulowana w oparciu o wielkość przewidywanych kosztów poniesionych w 2018 roku. W związku z tym, iż stawka wyliczana jest na podstawie ilości zgłoszonych osób, wpływ na jej wymiar ma nie tylko wielkość poniesionych kosztów ale również ilość zgłoszonych osób. Należy pamiętać, że w budynkach wyposażonych w ogrzewacze rynien koszty energii elektrycznej są nieporównywalnie większe.

12. Zaliczka na centralne ogrzewanie –  zróżnicowana dla każdego z lokali. Wyliczona na podstawie kosztów przypadających na poszczególne lokale wynikających z rozliczenia kosztów C.O. za rok ubiegły i rozliczana raz w roku. Zaliczki na 2019 rok zostaną skorygowane w marcu po otrzymaniu rozliczenia kosztów C.O. za rok bieżący. Kosz 1 GJ wynika z taryf PEC Geotermia Podhalańska każdorazowo zatwierdzanych przez Urząd Regulacji Energetyki.

13. Zaliczka na moc zamówioną –  zróżnicowana dla każdego lokalu proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu, rozliczana jest raz w roku. Koszt 1kW wynika z taryf PEC Geotermia Podhalańska każdorazowo zatwierdzanych przez URE.